미분양 담보대출 LTV, 감정가로 계산한 한도와 실제 자금이 다른 이유

“감정가 200억원에 LTV 60%면 120억원을 쓸 수 있지 않나요?”

미분양 담보대출을 검토할 때 자주 생기는 계산상의 혼동입니다. 120억원이 총 대출한도를 가정한 숫자인지, 기존 대출에 더할 수 있는 금액인지, 기존 채무를 정리하고 남는 현금인지 구분해야 합니다. 이 글의 비율은 설명용 가정이며 실제 취급조건이 아닙니다.

1. 어떤 가치에 비율을 적용했는지 확인합니다

감정평가서의 기준시점과 평가대상, 이번에 담보로 제공할 호실의 범위가 같은지부터 살핍니다. 이미 팔린 호실이 포함된 과거 평가액을 남은 물량의 가치로 사용하면 계산이 왜곡됩니다.

금융기관이 검토하는 담보가치와 시행사가 제시하는 분양가 총액도 같지 않을 수 있습니다. 제시된 한도가 어떤 평가액, 물량, 시점을 전제로 하는지 확인해야 합니다.

준공 후에도 미분양 위험과 예상보다 낮은 준공가치는 서로 다른 위험요인이므로 구분해서 살핍니다.

가정상 금융기관이 인정한 가치가 180억원이고, 설명을 위해 총 담보부채 허용액을 60%로 설정하면 108억원입니다. 이는 실제 기관 기준이 아닙니다.

이 108억원을 기존 선순위 대출 90억원에 그대로 더할 수 있다고 해석해서는 안 됩니다. 선순위를 유지하는 추가대출인지, 기존 대출을 모두 갚는 대환인지에 따라 구조가 달라집니다. 금융기관이 선순위 채권과 각종 권리를 반영하는 방식도 확인해야 합니다.

다음은 기존 금융을 전부 상환하는 대환의 가정입니다.

108억원의 대출과 8억원의 잔여자금은 서로 다른 숫자입니다. 여기서 96억원에 이미 포함된 비용을 4억원에도 다시 넣지 않아야 합니다. 잔여 8억원도 약정상 사업비 용도나 계좌통제가 있다면 자유롭게 인출할 수 있는 돈과는 다를 수 있습니다.

담보가치 대비 대출이 낮아도 매달 이자를 낼 자금이 없거나, 만기에 매각할 수 있는 경로가 불명확하면 별도 문제가 남습니다. 공실, 계약해제, 할인분양, 처분기간을 반영한 현금흐름 검토가 필요합니다.

특히 잔여호실을 순차 매각하는 사업장은 일부 해지 이후의 LTV와 잔여채무도 확인해야 합니다. 최초 숫자 하나로 만기까지의 위험을 설명하기는 어렵습니다.

LTV가 낮으면 무조건 승인되나요?

아닙니다. 담보권리, 상환재원, 차주 상태, 금융기관의 취급기준을 함께 확인해야 합니다.

새 감정평가를 받으면 한도가 늘어나나요?

새 평가액과 금융기관의 인정조건에 따라 달라집니다. 평가비용을 지출하기 전에 기존 자료를 활용할 수 있는지와 요구 평가기준부터 확인하는 편이 효율적입니다.

평가금액·기준일, 담보로 제공할 호실, 기존 대출 정산액, 추가 필요자금의 용도를 정리해 주세요. 총한도와 대환 후 자금 부족액을 구분해 검토해야 합니다.

프로젝트 검토 신청 에서 대환 필요액과 가용자금 검토를 요청해 주세요.

제시된 금액과 비율은 계산 구조를 설명하는 가정이며 실제 대출한도 안내가 아닙니다.

본 글은 회사의 검토 기준과 업무 방식을 설명하기 위한 것이며, 개별 프로젝트의 조건 제시나 투자 권유가 아닙니다. 자금조달의 승인이나 확약을 뜻하지 않으며, 실행 여부는 각 금융기관의 심사 결과에 따라 결정됩니다.