3줄 요약
- PF 대주단의 선순위·중순위·후순위는 사업에서 나온 돈과 담보 처분 대금을 누가 먼저 받느냐에 따라 나눈 순위이며, 뒤 순위일수록 손실을 먼저 떠안기 때문에 금리가 높게 정해집니다.
- 순위는 대출약정, 대주간 약정, 신탁계약의 수익권 순위로 정해지고, 의결 방식과 정족수도 그 약정에 따라 달라집니다.
- 만기연장이나 기한이익상실처럼 큰 결정에서는 순위마다 회수 전망이 달라 의견이 갈리기 쉬우므로, 시행사는 각 순위의 입장을 나눠서 준비해야 합니다.
하나의 개발사업에 여러 금융기관이 함께 대출할 때 이들을 묶어 대주단이라고 부릅니다. 대주단 안에서는 같은 사업에 돈을 빌려주더라도 받는 순서가 다르고, 그 순서에 따라 금리와 담보, 의결권의 무게가 달라집니다. 순위 이름은 거래마다 조금씩 다르게 쓰이므로 명칭보다 약정에 적힌 상환 순서와 권리를 먼저 확인해야 합니다.
선순위·중순위·후순위는 무엇이 다른가요
순위를 가르는 기준은 크게 두 가지입니다. 하나는 분양대금 같은 사업 수입이 들어왔을 때 원리금을 어떤 순서로 갚는지, 다른 하나는 사업이 멈춰 담보를 처분할 때 그 대금을 어떤 순서로 나누는지입니다. 국내 PF에서는 토지와 건물을 담보신탁하고 대주에게 우선수익권을 주는 방식이 많아, 신탁계약에 적힌 우선수익권 순위가 사실상 담보 순위 역할을 합니다.
| 구분 | 선순위 | 중순위 | 후순위 |
|---|---|---|---|
| 상환 순서 | 가장 먼저 | 선순위 다음 | 선·중순위 다음 |
| 손실 흡수 | 가장 늦게 | 중간 | 가장 먼저 |
| 금리 수준(일반론) | 상대적으로 낮음 | 중간 | 상대적으로 높음 |
| 주로 보는 것 | 담보가치, 보수적 분양률 | 선순위 상환 후 남는 금액 | 사업 완료 시 잔여 현금흐름 |
| 의결에서의 입장 | 회수 안정성 우선 | 사업 지속 여부에 민감 | 사업이 끝까지 가야 회수 가능 |
표는 흔히 보는 구조를 단순화한 것입니다. 중순위를 따로 두지 않는 거래도 있고, 같은 순위 안에서 다시 트랜치를 나누기도 합니다.
순위에 따라 금리가 다른 이유는 무엇인가요
뒤 순위일수록 사업이 어려워졌을 때 원금을 돌려받지 못할 가능성이 커지기 때문입니다. 단순 가정으로, 담보를 처분해 100을 회수했는데 선순위 대출이 70, 중순위가 20, 후순위가 20이라면 선순위는 70을 모두 받고 중순위는 20을 받습니다. 남은 10은 후순위 몫이 되어 후순위는 20 가운데 절반만 회수합니다. 회수액이 80으로 줄면 후순위는 한 푼도 받지 못하고 중순위도 10만 받습니다.
이렇게 손실이 뒤 순위부터 쌓이기 때문에 후순위·중순위 대주는 더 높은 금리나 수수료를 요구합니다. 반대로 선순위 대주 입장에서는 뒤 순위 자금이 일종의 완충 역할을 하므로, 후순위 자금이 있어야 선순위 조달이 성사되는 경우도 있습니다. 실제 금리는 사업 위험과 시장 상황, 기관별 기준에 따라 정해지며 순위만으로 정해지지는 않습니다.
대주단 의결은 어떻게 이뤄지나요
대주단의 의사결정 방식은 법에 하나로 정해진 것이 아니라 대출약정과 대주간 약정에서 정합니다. 일반적으로 일상적인 사항은 대출 잔액 기준 일정 비율 이상의 동의로 결정하고, 금리·만기·상환 순서처럼 각 대주의 권리를 직접 바꾸는 사항은 전원 동의나 해당 순위 대주의 동의를 따로 받도록 정하는 경우가 많습니다. 어떤 안건이 어느 정족수에 해당하는지는 약정마다 다르므로 해당 조항을 직접 확인해야 합니다.
금융당국이 운영해 온 「PF 대주단협약」도 참고할 만합니다. 2024년 5월 금융위원회·금융감독원 보도자료는 2회 이상 만기연장이 이뤄지는 PF 사업장에 대해 이 협약상 만기연장 동의요건을 3분의 2 이상에서 4분의 3 이상으로 높이는 개선 계획을 밝혔습니다. 다만 이 협약이 개별 사업장에 적용되는지, 개별 약정과의 관계는 어떠한지는 사업장마다 확인해야 합니다.
만기연장·기한이익상실 때 순위별 입장은 어떻게 다른가요
만기가 다가오거나 연체가 생기면 대주단은 연장할지, 기한이익상실을 선언하고 담보를 처분할지 결정해야 합니다. 이때 순위마다 계산이 달라집니다.
- 선순위는 지금 담보를 처분해도 원금을 충분히 회수할 수 있다고 보면 연장보다 회수를 택할 유인이 있습니다.
- 후순위는 지금 처분하면 회수액이 거의 없을 수 있어, 추가 비용이 들더라도 사업을 끝까지 진행하는 쪽을 선호하는 경향이 있습니다.
- 중순위는 처분 가격과 남은 사업 기간에 따라 어느 쪽에도 설 수 있습니다.
그래서 시행사가 연장을 요청할 때는 연장 기간의 이자와 비용, 그 사이 확보할 상환재원, 지금 처분할 때와 사업을 마칠 때의 순위별 예상 회수액을 나란히 보여주는 편이 설득에 유리합니다.
DSCR은 무엇이고 PF에서는 언제 보나요
DSCR(부채상환계수)은 일정 기간 원리금을 갚는 데 쓸 수 있는 현금흐름을 같은 기간의 원리금으로 나눈 비율입니다. 단순 가정으로, 1년 동안 운영비를 빼고 남는 현금이 12이고 그해 원리금이 10이라면 DSCR은 1.2입니다. 1보다 낮으면 운영 수입만으로 원리금을 다 갚지 못한다는 뜻입니다.
분양형 개발사업은 공사 기간에 운영 수입이 없어 DSCR보다 분양률과 분양대금 유입 일정을 주로 봅니다. DSCR은 준공 후 임대 운영 자산의 대환이나 임대형 사업의 대출 한도를 정할 때 더 자주 쓰입니다. 요구하는 기준치는 자산 유형과 기관마다 다릅니다.
대주단 협의 전 준비할 자료
- 순위별 대출 잔액, 금리, 만기와 상환 순서를 정리한 표
- 대출약정·대주간 약정의 의결 정족수와 전원 동의 사항 목록
- 담보신탁계약의 우선수익자와 수익권 순위
- 최신 사업수지와 월별 자금수지, 상환재원별 유입 시점
- 연장할 때와 지금 처분할 때의 순위별 예상 회수액 비교
- 연체 여부와 기한이익상실 사유 해당 여부
자료의 기준일을 맞추고, 아직 확정되지 않은 분양·대출·출자는 예정 또는 협의 중으로 구분해 적습니다.
자주 묻는 질문
중순위와 메자닌은 같은 말인가요?
실무에서는 섞어 쓰는 경우가 많습니다. 메자닌은 선순위와 자기자본 사이의 자금을 넓게 가리키는 말이라, 중순위 대출뿐 아니라 후순위 대출이나 전환사채 등을 포함하기도 합니다. 정확한 위치는 약정의 상환 순서로 확인합니다.
후순위 대주도 만기연장에 반대할 수 있나요?
약정에 따라 다릅니다. 만기 변경이 전원 동의 사항이면 후순위 대주의 동의도 필요하고, 다수결 사항이면 잔액 비중에 따라 영향력이 달라집니다. 순위별로 별도 의결을 두는 약정도 있습니다.
선순위 대주가 기한이익상실을 선언하면 사업은 바로 끝나나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 기한이익상실 이후에도 담보 처분 시점과 방식, 대주단 협의에 따라 재구조화나 매각, 대환이 검토되기도 합니다. 다만 선택지가 줄고 비용이 늘어나는 경우가 많아 그 전에 협의를 시작하는 편이 낫습니다.
참고 자료
- 금융위원회·금융감독원, 「부동산 PF의 "질서있는 연착륙"을 위한 향후 정책 방향」 보도자료, 2024-05-13. 2회 이상 만기연장되는 PF 사업장에 대해 「PF 대주단협약」상 만기연장 동의요건을 3분의 2 이상에서 4분의 3 이상으로 높이는 개선 계획을 담고 있습니다. — fsc.go.kr
- 국가법령정보센터, 「신탁법」. 담보신탁과 수익권의 기본이 되는 법률입니다. — law.go.kr
위 자료의 정책 내용은 공식 발표를 옮긴 것이고, 순위별 입장과 준비 자료는 네온에이치가 실무에서 정리한 일반적인 해석입니다. 이 글은 대주단 순위 구조를 설명하는 자료이며, 개별 약정의 해석이나 법률·금융 검토를 대신하지 않습니다.
작성·검토·수정일
작성 및 검토: 네온에이치 · 최초 작성일: 2026-10-13 · 최종 수정일: 2026-10-13
관련 글
대주단 구조 검토가 필요하다면
순위별 대출 잔액과 만기, 대주단과 협의 중인 안건을 알려주시면 검토에 필요한 자료를 안내합니다.
실제 조달 가능 여부와 조건은 관련 당사자 협의와 금융기관의 개별 심사에 따라 달라집니다.