GLOSSARY
검토 자리에서 오가는 말을 같은 뜻으로 씁니다.
부동산 개발금융의 용어를 정의와 함께, 금융기관이 그 항목을 볼 때 무엇을 확인하는지까지 적었습니다. 인사이트 글과 서로 연결되어 있습니다.
분류별 용어
개발금융 기초
- 프로젝트 파이낸싱 PF, Project Financing사업주체의 신용이 아니라 해당 사업에서 나올 현금흐름을 상환재원으로 삼는 금융 방식입니다. 국내 부동산 개발사업의 자금조달에 널리 쓰입니다.
- 브릿지론 Bridge Loan본PF 실행 전 토지 매입비와 초기 사업비를 조달하는 단기 대출입니다. 통상 본PF 자금으로 상환하는 것을 전제로 합니다.
- 본PF Main PF인허가와 시공사 선정 등 요건을 갖춘 뒤 공사비를 포함한 총사업비를 조달하는 개발사업의 본 대출입니다. 분양수입이 주된 상환재원이 됩니다.
- 시행사 Developer개발사업의 주체로서 토지 확보, 인허가, 자금조달, 분양을 책임지는 회사입니다. PF 에서는 차주가 되는 경우가 많습니다.
- 시공사 Contractor도급계약에 따라 공사를 수행하는 건설회사입니다. 국내 PF 에서는 책임준공 확약 등으로 신용보강 역할을 함께 맡는 경우가 많습니다.
- 대주단 Lenders, Syndicate하나의 사업에 함께 대출하는 금융기관들의 집단입니다. 선순위·중순위·후순위 등 순위별로 조건이 다릅니다.
- 총사업비 Total Project Cost토지비, 공사비, 금융비용, 설계·인허가·분양 등 부대비용을 모두 합한 사업 전체 소요 금액입니다. 조달 규모와 자기자본 비율의 기준이 됩니다.
- 사업수지 Project Cash Flow분양·임대·매각으로 들어올 수입과 총사업비를 비교해 사업의 손익과 현금흐름을 정리한 표입니다. 금융 검토의 출발점입니다.
- 자기자본 Equity사업주체가 대출이 아닌 자체 자금으로 사업에 투입하는 돈입니다. 대주는 총사업비 대비 비율과 실제 투입 여부를 확인합니다.
자금 구조
- 선순위 대출 Senior Loan담보 처분이나 상환재원 배분에서 가장 먼저 변제받는 대출입니다. 위험이 낮은 만큼 조건이 유리하지만 한도가 보수적으로 정해집니다.
- 메자닌 Mezzanine선순위 대출과 자기자본 사이에 위치하는 중간 순위 자금입니다. 후순위 대출, 전환사채, 우선주 등 여러 형태가 있습니다.
- 후순위 대출 Subordinated Loan선순위 대출이 모두 상환된 뒤에 변제받는 대출입니다. 손실을 먼저 흡수하는 대신 금리가 높고, 선순위 조달을 가능하게 하는 역할을 합니다.
- 트랜치 Tranche하나의 조달을 순위·만기·조건별로 나눈 구간입니다. 선순위·중순위·후순위 트랜치처럼 위험과 수익을 나누어 여러 투자자를 맞춥니다.
- 대환 Refinancing기존 대출을 새 대출로 갚아 대체하는 것입니다. 만기 도래, 금리·구조 변경, 대주 교체 등을 목적으로 합니다.
- 만기연장 Maturity Extension기존 대주와 합의해 대출 상환기일을 뒤로 미루는 것입니다. 추가 담보, 금리 조정, 원금 일부 상환 같은 조건이 붙는 경우가 많습니다.
- 인출 선행조건 CP, Conditions Precedent대출금을 인출하기 전에 차주가 갖춰야 하는 조건입니다. 인허가 취득, 신탁계약 체결, 자기자본 투입, 보험 가입 등이 대표적입니다.
- 상환재원 Source of Repayment대출 원리금을 갚는 데 쓰일 현금의 출처입니다. 분양대금, 임대수익, 매각대금, 대환 자금 등이 있으며 대주는 1순위 재원과 대체 경로를 함께 봅니다.
- 자금관리 Escrow, Fund Management대출금과 분양수입 등 사업 자금을 지정 계좌에 모아 약정된 순서와 용도로만 집행하는 구조입니다. 신탁사나 대리은행이 관리합니다.
- 신용보강 Credit Enhancement대출이나 유동화증권의 상환 가능성을 높이기 위해 덧붙이는 장치입니다. 책임준공 확약, 자금보충 약정, 채무인수, 후순위 편입, 초과담보 등이 있습니다.
담보·신탁
- 담보신탁 Collateral Trust부동산 소유권을 신탁회사에 이전하고 대주가 우선수익권을 취득하는 담보 방식입니다. 채무불이행 시 신탁사가 공매로 처분해 대주에게 배분합니다.
- 우선수익권 Priority Beneficiary Right담보신탁에서 신탁재산의 처분대금을 다른 수익자보다 먼저 배분받을 권리입니다. 대주가 대출의 담보로 취득합니다.
- 관리형 토지신탁 Managed Land Trust신탁회사가 사업시행자 명의를 갖고 인허가·분양·자금관리를 수행하는 신탁입니다. 시행사는 위탁자로서 사업을 주도하되 자금과 명의는 신탁사가 관리합니다.
- 신탁공매 Trust Public Sale신탁회사가 신탁계약에 따라 신탁재산을 공개 입찰로 매각하는 절차입니다. 법원 경매와 달리 신탁계약과 공매 공고의 조건에 따라 진행됩니다.
- 책임준공 확약 Responsible Completion Undertaking시공사가 정해진 기한 안에 건물을 준공하겠다고 대주에게 약정하는 것입니다. 미이행 시 채무인수 등 책임이 따르는 조건이 붙기도 합니다.
유동화
- 자산유동화 Securitization자산에서 발생할 현금흐름을 기초로 증권이나 대출을 일으켜 자금을 조달하는 방식입니다. 부동산, 대출채권, 매출채권 등이 기초자산이 됩니다.
- 자산담보부대출 ABL, Asset-Backed Loan매출채권, 분양대금, 공사대금 같은 자산이나 그 현금흐름을 담보로 하는 대출 형태의 유동화입니다. 증권 발행 없이 대출 계약으로 진행됩니다.
- 자산유동화기업어음 ABCP, Asset-Backed Commercial Paper유동화 자산을 기초로 SPC가 발행하는 단기 기업어음입니다. 만기가 짧아 반복 차환(롤오버)이 필요하며, 차환이 막히면 유동성 위험이 생깁니다.
- 자산유동화 전자단기사채 ABSTB, Asset-Backed Short-Term BondABCP와 같은 구조를 전자단기사채 형태로 발행한 것입니다. 발행·유통이 전자 등록으로 이뤄지며 위험 구조는 ABCP와 비슷합니다.
- 특수목적법인 SPC, Special Purpose Company유동화나 PF에서 자산을 보유하고 자금을 조달하기 위해 설립하는 명목상 회사입니다. 자산 보유자의 도산 위험에서 자산을 분리하는 역할을 합니다.
- 매출채권 유동화 Receivables Securitization회수 예정인 매출채권, 분양대금, 공사대금 등을 기초로 자금을 조기에 조달하는 것입니다. 매출 발생과 현금 회수 시점의 차이를 메우는 데 쓰입니다.
- 부실채권 NPL, Non-Performing Loan연체나 채무불이행으로 정상 회수가 어려워진 대출채권입니다. 담보부 NPL은 할인 매입 후 담보 처분이나 재구조화로 회수하는 투자 대상이 됩니다.
- 인수금융 Acquisition Finance기업이나 자산을 인수하는 데 필요한 자금을 조달하는 금융입니다. 부동산에서는 공매·경매 낙찰 잔금이나 실물 자산 매입 자금이 해당합니다.
준공 후·미분양
- 미분양 담보대출 Unsold Unit Collateral Loan준공 후 팔리지 않은 세대·호실을 담보로 받는 대출입니다. 잔여 물량의 매각대금이나 임대수익으로 상환하며, 한도는 감정가가 아닌 실제 회수 가능 금액을 기준으로 봅니다.
- 부분해지 Partial Release여러 호실을 묶어 담보로 잡은 대출에서 일부 호실이 팔릴 때 그 호실의 담보만 해제하는 것입니다. 해제 조건으로 정해진 상환액이 매각대금보다 클 수 있습니다.
- 분양률 Sales Rate전체 분양 대상 세대(또는 면적) 가운데 계약이 완료된 비율입니다. 개발사업의 상환재원 규모를 결정하는 핵심 변수입니다.
검토 지표
기업금융
- 시설자금대출 Facility Loan사업장 신축·매입, 기계·설비 도입, 업무용 부동산 임차보증금처럼 한 번 지출하면 자산으로 남는 돈을 조달하는 법인 대출입니다. 계약서로 확인한 총소요자금의 일정 비율까지 한도가 잡힙니다.
- 운전자금대출 Working Capital Loan원재료·상품 매입, 인건비, 경비처럼 매출이 들어오기 전까지 영업을 유지하는 데 반복해서 쓰는 자금을 조달하는 법인 대출입니다. 매출 규모와 자금 회전기간으로 소요 금액을 계산합니다.
- 외상매출채권담보대출 외담대납품기업이 구매기업에 대한 매출채권을 담보로 거래은행에서 대출을 받고, 만기에 구매기업이 은행에 대금을 지급해 상환되는 구조입니다. 어음을 대체하기 위해 2001년 전자방식으로 도입되었습니다.
- 매출채권 팩토링 Factoring납품기업이 매출채권을 금융기관에 할인해서 팔고, 만기에 금융기관이 구매기업으로부터 직접 회수하는 거래입니다. 대출이 아니라 채권 매입(양도)이라는 점이 외상매출채권담보대출과 다릅니다.
- 상환청구권 Recourse구매기업이 만기에 대금을 지급하지 못할 때 금융기관이 납품기업에 대신 갚으라고 요구할 수 있는 권리입니다. 외상매출채권담보대출과 팩토링의 위험 배분을 결정하는 조건입니다.
용어 설명은 일반적으로 통용되는 정의와 검토 관점을 정리한 것으로, 개별 프로젝트의 조건 제시나 투자 권유가 아닙니다. 실제 조건은 사업과 금융기관에 따라 다릅니다.
프로젝트의 현재 조건을 검토합니다.
사업 개요와 현재 진행 상황을 알려주시면, 제출자료를 바탕으로 검토 범위와 필요한 다음 단계를 안내합니다.
접수는 금융기관의 심사나 거래 실행을 확약하는 절차가 아니며, 사업 조건과 제출자료에 따라 검토가 제한될 수 있습니다.