프로젝트 파이낸싱은 특정 사업의 분양수입·임대수익·매각대금 같은 미래 현금흐름을 상환재원으로 하고, 사업 자산과 관련 권리를 담보로 잡는 금융입니다. 사업주체(시행사)의 재무제표만으로 판단하지 않는다는 점이 일반 기업대출과 다릅니다.
국내 부동산 PF는 시행사의 자본력이 크지 않은 경우가 많아 시공사의 책임준공 확약, 신탁 구조, 자금관리 계좌 같은 신용보강 장치가 함께 붙습니다. 대주는 사업수지, 인허가 상태, 자기자본 투입 여부, 시공사 조건을 함께 봅니다.
단계별로 브릿지론과 본PF로 나뉘며, 선순위와 메자닌·후순위 자금이 결합된 구조로 조달되는 경우가 많습니다.